Η Σάμος, όπως και πολλές άλλες περιοχές της Ελλάδας, αντιμετωπίζει σοβαρές προκλήσεις στον τομέα της πολεοδομίας και της χωροταξικής οργάνωσης, καθώς οι διαδικασίες ανάπτυξης και αδειοδότησης ακινήτων βρίσκονται σε μια φάση αβεβαιότητας.
Η αγορά γης στις εκτός σχεδίου περιοχές της νησιωτικής αυτής περιοχής έχει "παγώσει", με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να παραμένουν σε αναμονή για να μάθουν τι θα συμβεί με τα αγροτεμάχιά τους και εάν αυτά θα μπορέσουν τελικά να οικοδομηθούν.
Η αβεβαιότητα αυτή εντείνεται από την εκκρεμότητα της εφαρμογής του νέου κανονιστικού πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση, το οποίο αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή το 2026 από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι πολεοδομίες σε όλη την Ελλάδα, και φυσικά και στη Σάμο, αντιμετωπίζουν σημαντικά προβλήματα με την τρέχουσα κατάσταση, καθώς κάποιες εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση τα υπάρχοντα δεδομένα, ενώ άλλες τις μπλοκάρουν, δημιουργώντας ένα αναρχικό και ασαφές πλαίσιο για τους ιδιοκτήτες γης.
Αυτό το "πολεοδομικό αλαλούμ" αναμένεται να βρει λύση με την εισαγωγή ενός νέου ενιαίου πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση το 2026. Με αυτό το νέο σύστημα, το κράτος φιλοδοξεί να βάλει τάξη στον τρόπο με τον οποίο αξιολογούνται και αναγνωρίζονται τα ακίνητα εκτός σχεδίου, διασφαλίζοντας ότι οι ιδιοκτήτες θα γνωρίζουν με σαφήνεια αν και πώς μπορούν να αναπτύξουν τη γη τους.
Η μεγάλη αλλαγή που φέρνει το 2026 αφορά τη θεσμοθέτηση του οδικού δικτύου και την επίσημη αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων σε όλη τη χώρα. Στην περίπτωση της Σάμου, το νέο σύστημα θα βασίζεται σε αεροφωτογραφίες του 1977 για να καταγράψει τους δρόμους και να προσδιορίσει ποια αγροτεμάχια έχουν πρόσβαση σε αναγνωρισμένο δρόμο και, συνεπώς, μπορούν να οικοδομηθούν. Το νέο «οδικό μητρώο» θα επιτρέψει την ακριβή χαρτογράφηση του οδικού δικτύου, αντικαθιστώντας τα παλαιότερα δεδομένα που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σύγχρονες ανάγκες.
Μέχρι να θεσμοθετηθεί το νέο πλαίσιο, η αβεβαιότητα συνεχίζει να επηρεάζει την αγορά γης στις εκτός σχεδίου περιοχές, και οι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε αναμονή για να μάθουν αν τα αγροτεμάχια τους μπορούν να θεωρηθούν οικοδομήσιμα. Τα ακίνητα που δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν μη οικοδομήσιμα, εκτός αν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια παρέχουν ειδική πρόβλεψη για αυτά.
Η κατάσταση αυτή έχει δημιουργήσει ένα κατακερματισμένο τοπίο, με κάποιες περιοχές να χαρακτηρίζονται «τυχερές», όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν ακόμη να χτίσουν, και άλλες περιοχές να παραμένουν «νεκρές» πολεοδομικά, χωρίς καμία προοπτική ανάπτυξης. Η αναγνώριση των δρόμων και η ενσωμάτωσή τους στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα αποτελέσει κλειδί για την αποσαφήνιση της κατάστασης και την ομαλή εξέλιξη των πολεοδομικών διαδικασιών.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια της Σάμου
Η Σάμος, ως τουριστικός και αγροτικός προορισμός, χρειάζεται ένα σαφές και σταθερό πλαίσιο για να αναπτύξει τις εκτός σχεδίου περιοχές της και να ενισχύσει την αγορά γης. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) της Σάμου θα πρέπει να ενσωματώσουν τα νέα δεδομένα που θα προκύψουν από την αναγνώριση των οδικών δικτύων και τη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι κάθε περιοχή θα έχει ένα σαφές και νομικά ενισχυμένο πλαίσιο ανάπτυξης.
Οι τοπικοί φορείς και οι μελετητές που ασχολούνται με τα σχέδια αυτά έχουν τη δύσκολη αποστολή να λάβουν υπόψη τις νέες κατευθύνσεις του κράτους και να δημιουργήσουν πολεοδομικές ζώνες που να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες της Σάμου, ενώ παράλληλα να εξασφαλίσουν τη νομιμότητα και τη βιωσιμότητα των νέων επενδύσεων.
Η εφαρμογή του νέου συστήματος και η αναθεώρηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων θα προσφέρει μεγαλύτερη σαφήνεια στους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Σάμο, οι οποίοι θα μπορούν να γνωρίζουν εάν τα αγροτεμάχιά τους είναι οικοδομήσιμα ή όχι. Παράλληλα, η προοπτική για νέες πολεοδομικές ζώνες και οδικά δίκτυα θα ανοίξει το δρόμο για την ανάπτυξη περιοχών που έως τώρα παρέμεναν εκτός των κανόνων δόμησης, αυξάνοντας την αξία των ακινήτων και προσφέροντας νέες ευκαιρίες για επενδύσεις.
Ωστόσο, για τα αγροτεμάχια που δεν πληρούν τα νέα κριτήρια (όπως η έλλειψη πρόσβασης σε κοινόχρηστο δρόμο), οι ιδιοκτήτες τους ενδέχεται να δουν σημαντική μείωση της αξίας τους, καθώς δεν θα μπορούν να αξιοποιηθούν για οικοδομικούς σκοπούς. Αυτό ενδέχεται να προκαλέσει δυσαρέσκεια και αντιδράσεις, κυρίως σε περιοχές που είχαν μέχρι τώρα υψηλή εμπορική αξία λόγω της θέσης τους, χωρίς όμως να πληρούν τις νέες προϋποθέσεις.
Οι αλλαγές που φέρνει το 2026 στην εκτός σχεδίου δόμηση και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια είναι καθοριστικές για το μέλλον της Σάμου και των ιδιοκτητών γης στην περιοχή. Αν και η εφαρμογή του νέου πλαισίου θα φέρει σαφήνεια και σταθερότητα στην αγορά γης, ενδέχεται να προκαλέσει αναταράξεις για εκείνους που δεν θα μπορέσουν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους λόγω των νέων περιορισμών. Η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων θα είναι η βάση για μια πιο οργανωμένη και βιώσιμη ανάπτυξη του νησιού, με σεβασμό στο φυσικό και κοινωνικό περιβάλλον της Σάμου.
