Περισσότεροι περιορισμοί στη μεγάλη τουριστική ανάπτυξη, αυστηρότεροι όροι δόμησης και μεγαλύτερη προστασία της παράκτιας ζώνης φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Από τις 7 Αυγούστου αλλάζουν τα δεδομένα για τις νέες επενδύσεις στα ελληνικά νησιά.
Μια νέα εποχή για την τουριστική ανάπτυξη στα ελληνικά νησιά ξεκινά με την εφαρμογή του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.
Το νέο καθεστώς επιχειρεί να βάλει όρια στην άναρχη εξάπλωση των τουριστικών υποδομών, συνδέοντας πλέον τη δυνατότητα ανάπτυξης όχι μόνο με το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και με το μέγεθος, τις υποδομές, το περιβάλλον και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι τα νησιά δεν αντιμετωπίζονται πλέον ως ενιαία κατηγορία. Αντίθετα, δημιουργούνται διαφορετικά επίπεδα προστασίας, ανάλογα με την έκτασή τους και την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας.
Τρία διαφορετικά μοντέλα για τα νησιά
Εξαιρουμένων της Κρήτης και της Εύβοιας, τα νησιά χωρίζονται σε τρεις ομάδες.
Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα μεγαλύτερα νησιά, με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων. Εκεί το νέο πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερα περιθώρια για τουριστική ανάπτυξη, καθώς εκτιμάται ότι το μέγεθος και οι υποδομές τους επιτρέπουν να υποδεχθούν μεγαλύτερο αριθμό επισκεπτών και επενδύσεων.
Αντίθετα, στις Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ, όπου περιλαμβάνονται μικρότερα νησιά, οι περιορισμοί γίνονται αισθητά αυστηρότεροι. Η στόχευση μεταφέρεται στην προστασία του τοπίου, στη συγκράτηση της οικοδομικής πίεσης και στην ανάπτυξη μικρότερης κλίμακας τουριστικών μονάδων.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη ότι σε περίπτωση επικάλυψης διαφορετικών κατευθύνσεων χωρικού σχεδιασμού εφαρμόζεται η πιο προστατευτική περιβαλλοντική ρύθμιση. Με άλλα λόγια, η ένταξη μιας περιοχής σε καθεστώς αυξημένης τουριστικής ανάπτυξης δεν ακυρώνει τους αυστηρότερους κανόνες που μπορεί να ισχύουν λόγω της νησιωτικής της κατηγορίας.
Τα 100 κρεβάτια γίνονται βασικό όριο
Σημαντικό περιορισμό για τους νέους επενδυτές αποτελεί το πλαφόν στη δυναμικότητα των τουριστικών καταλυμάτων.
Για τα νησιά προβλέπεται δυνατότητα δημιουργίας έως 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου. Για την επιπλέον έκταση εφαρμόζεται αναλογία έξι κλινών ανά στρέμμα, μέχρι το ανώτατο όριο που προβλέπει η κατηγορία της περιοχής.
Στα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ, ωστόσο, η δυναμικότητα των νέων μονάδων δεν μπορεί να ξεπερνά τις 100 κλίνες.
Το αποτέλεσμα είναι σαφές: οι πολύ μεγάλες ξενοδοχειακές επενδύσεις περιορίζονται σημαντικά σε νησιά μικρής έκτασης, ενώ ενισχύεται ένα μοντέλο τουρισμού μικρότερης κλίμακας και υψηλότερων προδιαγραφών.
Παράλληλα, αυξάνονται και οι απαιτήσεις ως προς το μέγεθος των γηπέδων για νέες ξενοδοχειακές μονάδες εκτός σχεδίου. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης απαιτούνται πλέον τουλάχιστον 16 στρέμματα, στις Αναπτυγμένες Περιοχές 12 στρέμματα, ενώ στις κατηγορίες Γ και Δ το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
Κλείνει ο δρόμος για νέα δόμηση πάνω στην ακτή
Ακόμη πιο εμφανής είναι η αλλαγή στην παράκτια ζώνη.
Το νέο πλαίσιο απαγορεύει νέες κατασκευές και διαμορφώσεις στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή, με περιορισμένες εξαιρέσεις που συνδέονται κυρίως με την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, την πρόσβαση ασθενοφόρων και ειδικές προβλέψεις της νομοθεσίας για τον αιγιαλό και την παραλία.
Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα για τα νησιά, όπου η τουριστική ανάπτυξη έχει παραδοσιακά συγκεντρωθεί κοντά στη θάλασσα.
Η νέα κατεύθυνση είναι πλέον διαφορετική: η παράκτια ζώνη αντιμετωπίζεται ως χώρος αυξημένης περιβαλλοντικής αξίας και όχι απλώς ως διαθέσιμος χώρος για τουριστική αξιοποίηση.
Περισσότερη πίεση και στη βραχυχρόνια μίσθωση
Το νέο χωροταξικό πλαίσιο δεν περιορίζεται στα ξενοδοχεία.
Δίνει τη δυνατότητα να θεσπιστούν ειδικοί γεωγραφικοί και χρονικοί περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η τουριστική πίεση έχει δημιουργήσει προβλήματα στη στέγαση των μόνιμων κατοίκων.
Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η δυνατότητα δημιουργίας ζωνών όπου η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να περιορίζεται ή ακόμη και να απαγορεύεται, καθώς και περιορισμού της νέας προσφοράς σε περιοχές με ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.
Η εξέλιξη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για τα δημοφιλή νησιά, όπου η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα έχει μειώσει σε αρκετές περιπτώσεις τη διαθέσιμη κατοικία για τους μόνιμους κατοίκους.
Προτεραιότητα στην αναβάθμιση και όχι στην ανεξέλεγκτη επέκταση
Το νέο μοντέλο δεν αποκλείει την τουριστική ανάπτυξη. Αλλάζει, όμως, τον τρόπο με τον οποίο αυτή θα πραγματοποιείται.
Στις ήδη κορεσμένες περιοχές, η έμφαση μεταφέρεται από τη δημιουργία νέων μονάδων στον εκσυγχρονισμό και την αναβάθμιση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων. Παράλληλα, ενθαρρύνονται καταλύματα υψηλότερων κατηγοριών και καλύτερων περιβαλλοντικών επιδόσεων.
Για τους επενδυτές αυτό σημαίνει ότι το μέγεθος μιας επένδυσης δεν θα αποτελεί πλέον από μόνο του πλεονέκτημα. Η ενεργειακή αποδοτικότητα, η περιβαλλοντική επίδοση, η συμβατότητα με το τοπίο και η επάρκεια των υποδομών αποκτούν μεγαλύτερη βαρύτητα.
Αυστηρότεροι κανόνες και για την ενέργεια
Το χωροταξικό πλαίσιο επιχειρεί να ρυθμίσει και τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες οικονομικές δραστηριότητες.
Για τα αιολικά πάρκα προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι στις περιοχές Α και Β, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, η ανάπτυξή τους επιτρέπεται αποκλειστικά για σκοπούς αυτοκατανάλωσης.
Η επιλογή αυτή περιορίζει τη δυνατότητα δημιουργίας μεγάλων εμπορικών ενεργειακών εγκαταστάσεων σε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση και εντάσσει την ενεργειακή ανάπτυξη σε ένα ευρύτερο πλαίσιο προστασίας του νησιωτικού χώρου.
Ποιες επενδύσεις διασώζονται από το παλαιό καθεστώς
Το νέο πλαίσιο δεν ανατρέπει αυτομάτως επενδύσεις που είχαν ήδη προχωρήσει σε συγκεκριμένο στάδιο αδειοδότησης.
Οι μεταβατικές διατάξεις προστατεύουν, υπό προϋποθέσεις, διαδικασίες στις οποίες πριν από τη δημοσίευση του νέου πλαισίου είχε εκδοθεί η προβλεπόμενη διοικητική πράξη ή είχε κατατεθεί πλήρης φάκελος.
Η προστασία αφορά, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις περιβαλλοντικής αδειοδότησης, πλήρεις φακέλους ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προεγκρίσεις ΕΠΣ και οικοδομικών αδειών, καθώς και ορισμένες επενδύσεις που είχαν υπαχθεί σε αναπτυξιακά ή χρηματοδοτικά προγράμματα.
Έτσι, η κρίσιμη ημερομηνία για πολλές επενδύσεις είναι η 7η Αυγούστου 2026, καθώς από εκεί και μετά οι νέες αιτήσεις θα εξετάζονται με βάση το νέο πλαίσιο.
Το τέλος της λογικής «χτίζουμε όπου υπάρχει ζήτηση»
Η ουσία του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου βρίσκεται τελικά στη μεταβολή της φιλοσοφίας του τουριστικού σχεδιασμού.
Η τουριστική ζήτηση δεν θεωρείται πλέον επαρκής λόγος για την περαιτέρω ανάπτυξη μιας περιοχής. Το μέγεθος του νησιού, η κατάσταση των υποδομών, η περιβαλλοντική ευαισθησία, η πίεση στη στέγαση και η φέρουσα ικανότητα μπαίνουν πλέον στην ίδια εξίσωση με το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Για τα μεγάλα νησιά παραμένει διαθέσιμος χώρος για οργανωμένη ανάπτυξη. Για τα μικρότερα, όμως, το μήνυμα είναι σαφές: λιγότερη ποσότητα, αυστηρότεροι κανόνες και μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του φυσικού και οικιστικού χαρακτήρα.
Το νέο πλαίσιο δεν αποτελεί επομένως απλώς μια ακόμη αλλαγή στους όρους δόμησης. Αποτελεί τον νέο κανόνα με τον οποίο θα σχεδιάζονται οι τουριστικές επενδύσεις στα ελληνικά νησιά τα επόμενα χρόνια, επηρεάζοντας τόσο τις μεγάλες ξενοδοχειακές επενδύσεις όσο και τη χρήση γης, τη βραχυχρόνια μίσθωση και την αξιοποίηση της παράκτιας ζώνης.
