Απόφαση-βόμβα για τις μισθώσεις ακινήτων

Διέξοδο στην απόφαση βόμβα του Αρείου Πάγου περί μισθώσεων ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές, που προβλέπει ότι όλες οι μισθώσεις διαρκείας άνω των 6 ετών είναι άκυρες αν δεν προηγηθεί η έκδοση ειδικής άδειας της επιτροπής παραμεθορίου, έδωσε με απόφαση- σταθμό που εξέδωσε χθες το Εφετείο Δωδεκανήσου κρίνοντας ουσία μια σφοδρή αντιδικία μεταξύ των ιδιοκτητών ενός καταστήματος στη Μεσαιωνική Πόλη και του μισθωτή τους.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου έκανε συγκεκριμένα δεκτό ότι οι μισθώσεις πέραν της 6ετίας δύνανται να παραταθούν με υπογραφή πρακτικού συμβιβασμού μεταξύ του ιδιοκτήτη και του μισθωτή. Το πρακτικό αυτό στην ουσία υποκαθιστά την επιτροπή παραμεθορίου καθώς αποτελεί αυθύπαρκτη, αυτοτελή νομική πράξη ενώ, όπως προκύπτει από την απόφαση, τα προβλεπόμενα από το πρακτικό συμβιβασμού δεσμεύουν τα δύο μέρη για όσο χρόνο προβλέπεται η παράταση του μίσθιου ανεξαρτήτως εξασφάλισης της ειδικής άδειας.
Κάτω από αυτό το πρίσμα το Εφετείο Δωδεκανήσου έκρινε ως παράνομη την έξωση του μισθωτή που βασίστηκε σε ακυρότητα του συμβολαίου 12ετούς μίσθωσης λόγω μη ύπαρξης της αδείας της επιτροπής παραμεθορίου. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε θεωρήσει συγκεκριμένα ότι το πρακτικό συμβιβασμού αποτελούσε συνέχεια της μισθωτικής σχέσης πέραν της 6ετίας.
Για την ίδια αντιδικία έχουν επιληφθεί τα ποινικά δικαστήρια αλλά και ο Αρειος Πάγος. Ενώπιον συγκεκριμένα του ανωτάτου ακυρωτικού εκκρεμεί η έκδοση απόφασης επί προτάσεως της Εισαγγελίας του Αρείου Πάγου για την αναίρεση της απόφασης του Τριμελούς Πλημμελειοδικείου Ρόδου με την οποία απηλλάγησαν από την κατηγορία της εκβίασης από κοινού η ιδιοκτήτρια του καταστήματος στη Μεσαιωνική Πόλη της Ρόδου και ο σύζυγος της που καταγγέλθηκαν ότι υπό την απειλή της εξώσεως οδήγησαν τον μισθωτή στην απόφαση να τους καταβάλει εκ νέου άυλη εμπορική αξία.
O μισθωτής συνήψε το από 01-02-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης ενός ακινήτου που βρίσκεται στην Παλιά Πόλη της Pόδου και συγκεκριμένα επί της οδού Σωκράτους διάρκειας 12 ετών.
H ιδιοκτήτρια του μίσθιου και ο σύζυγος της πρίν την λήξη της 12ετούς μίσθωσης και παρά το γεγονός ότι είχαν εισπράξει 60 εκατ. δρχ ως �αέρα� ήγειραν αγωγή για απόδοση του μισθίου υποστηρίζοντας ότι η δωδεκαετής διάρκεια μίσθωσης που είχε συμφωνηθεί προσκρούει σε απαγορευτική διάταξη νόμου και ειδικότερα στη διάταξη του άρθρου 25 παρ. 1 εδ. β� N. 1892/1990, η οποία κατ� εξαίρεση επιτρέπει τη μίσθωση σε περιοχές που θεωρούνται ως παραμεθόριες εφόσον πρόκειται για συμβάσεις διάρκειας μέχρι και έξι έτη.
Προκειμένου να αποσύρουν την αγωγή, όπως υποστηρίζει ο μισθωτής, αξίωσαν την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος στα 3.750 ευρώ, 45.000 ευρώ σε μετρητά ως �αέρα�, 45.000 ευρώ σε επιταγές για την υπογραφή νέου συμφωνητικού και 300.000 ευρώ ως εγγύηση ότι θα παρέμεινε στο μίσθιο μέχρι το τέλος του 2013 και μετά θα το εγκατέλειπε.
Ο μισθωτής κατέβαλε τα χρήματα και υπέγραψε το πρακτικό συμβιβασμού προκειμένου να αποσυρθεί από τους ιδιοκτήτες η αγωγή της έξωσης ενώ ταυτόχρονα καταμήνυσε τους ιδιοκτήτες που συνελήφθησαν λίγη ώρα μετά την υπογραφή του στα πλαίσια του αυτοφώρου μετά από έφοδο αστυνομικών και εισαγγελέα σε δικηγορικό γραφείο!
Ο μισθωτής μάλιστα παρότι κατήγγειλε το πρακτικό συμβιβασμού ως προϊόν εγκληματικής ενέργειας το προσκόμισε στην αστική δίκη επικαλούμενος τη μεταξύ τους συμφωνία.
Στην υπ� αρίθμ. 124/2009 απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου επισημαίνεται μεταξύ άλλων ότι στο πρακτικό συμβιβασμού έχουν τεθεί οι υπογραφές των συμβαλλομένων και η σφραγίδα και υπογραφή του πληρεξουσίου δικηγόρου των ιδιοκτητών. Στο πρακτικό συμβιβασμού όπως τονίζεται, συμφωνήθηκε για την περίπτωση που ο εναγόμενος δεν αποδώσει το μίσθιο κατάστημα στους ενάγοντες την 31-12-2009, θα τους κατέβαλλε με μεταχρονολογημένη επιταγή το ποσό των 300.000 ευρώ.
Το δικαστήριο δέχτηκε ότι «οι ανωτέρω εξώδικες συμφωνίες των διαδίκων φέρουν τα χαρακτηριστικά της σύμβασης συμβιβασμού, η οποία οδηγεί στην επίλυση της επίδικης διαφοράς τους, αφού οι ενάγοντες παραιτήθηκαν της ένδικης αγωγής τους που ζητούσαν την άμεση απόδοση του μισθίου καταστήματος, και ο εναγόμενος παραιτήθηκε των δικαιωμάτων του από τη δωδεκαετή σύμβαση που έληγε την 1-1-2013, συγκεκριμένα συμφώνησε και αποδέχθηκε ότι η δωδεκαετής αυτή μισθωτική σύμβαση ισχύει για έξη έτη ήτοι μέχρι 1-1-2007, δηλαδή υποχώρησε των δικαιωμάτων του της δωδεκαετούς μισθωτής σύμβασης, όπως το ποσό της εγγύησης 1467,35 ευρώ που κατέβαλε στους ενάγοντες κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης 1-1-2001, για την πιστή τήρηση των όρων της δωδεκαετούς μισθωτικής σύμβασης που έληγε την 1-1-2013 και το ήμισι του ποσού των 1.760.082,17 ευρώ που κατέβαλε στους ενάγοντες ως �αέρα� για την κατάρτιση της δωδεκαετούς μισθωτικής σύμβασης, και οι ενάγοντες υποχώρησαν από την αγωγική τους αξίωση της άμεσης απόδοσης του μισθίου καταστήματος με τη λήξη της πρώτης εξαετίας 1-1-2007, συμφώνησαν δε και αποδέχθηκαν να αποδοθεί το μίσθιο κατάστημα από τον εναγόμενο την 31-12-2009 και κήρυξαν εκτελεστό το προαναφερθέν πρακτικό συμβιβασμού οι συμβαλλομένοι».
Η απόφαση καταλήγει ότι πρέπει να γίνει ως κατ' ουσία βάσιμη η προβληθείσα από τον μισθωτή ανατρεπτική ένσταση εξώδικου συμβιβασμού που αποτελεί και λόγο έφεσής του και να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη η εξωστική αγωγή.